Ноябрь 20th, 2014
Ниже рассматривается метод капитализации потерь, поскольку его формулы аналогичны формулам неустранимого функпионального устаревания.
Неблагоприятные внешние факторы (рыночные, законодательные, окружающей инфраструктуры и др.) оказывают негативное влияние на недвижимость в целом, поэтому объектами оценки экономического устаревания также являются, как правило, здания и сооружения в целом, а не отдельные их элементы. Экономическое устаревание определяется стоимостью воспроизводства недостающих, устаревших или избыточных объектов (частей объектов), с одной стороны, и убытков — с другой. Под убытками подразумеваются потеря чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости или дополнительные эксплуатационные затраты на избыточные улучшения. Поскольку генерируемый недвижимостью чистый операционный доход распределяется между улучшениями и земельным участком, а экономическое устаревание традиционно относят только к улучшениям, при определении экономического устаревания капитализируется та часть потери дохода, которая относится к улучшениям.
Выражается в отсутствии (недостатке) необходимого объекта (объема, площади). Измеряется (31) разницей между чистой потерей дохода из-за отсутствия необходимого объекта и его полной стоимости замещения, если бы он был в составе недвижимости во время нового строительства. Это высказывание можно представить в виде следующего арифметического выражения. Ищете вазоны — купить уличные вазоны можно тут.
Резюме. В примерах 12 и 13 рассматривается один и тот же объект оценки при одинаковом неблагоприятном внешнем воздействии и с одинаковым последствием (сокращение загрузки площадей), но с разными видами устаревания. В одном случае сокращение загрузки учитывается как недостаток, в другом — как избыток. При этом результаты оценок разнятся из-за учета разных убытков, рассчитываемых по разным формулам: в примере 12 — это потеря дохода, а в примере 13 — избыточные эксплуатационные затраты. Примеры показывают, как важно правильно идентифицировать устаревание в отношении его последствий. Например, если показатели доходности для субъекта оценки важнее показателей затрат, следует учитывать устаревание 1-го вида. Если более важными являются затраты, то нужно учитывать устаревание 3-го вида. Не последнюю роль в принятии решения играет и сама величина остаточной стоимости объекта оценки.
