Кредиторы

Кредиторы в курсе тех ухищрений, к которым прибегают девелоперы для привлечения арендаторов, поддерживая при этом видимость высокой номинальной арендной пдаты. Например, если девелопер предлагает 12 месяцев бесплатной аренды и $10 за кв.фут ($U0 за кв.м) на дополнительные улучшения для арендатора, а клиент подписывает договор аренды на пять лет с арендной платой, соответствующей рыночному уровню, предположим, $30 за кв.фут ($325 за кв.м), то из всего этого кредитор увидит лишь договор аренды с арендной платой гго $30 за к с. фут. Точно так же девелопер, который рассчитывает получить долгосрочный кредит через два года, может подписать договор об аренде с постепенным увеличением арендной платы с $20 за кв.фут ($215 за кв.м) в первые два года до $30 за кв.фут ($325 за кв.м) в третий, четвертый и пятый год аренды. Когда спустя два года кредитор анализирует этот договор аренды, ставка арендной платы составляет уже $30 за кв.фут. Хотите что бы ваш сайт летал, тогда виртуальный сервер для вас.
Боб Каган, сотрудник Levin Menzies and AssQciaties, считает, что «основной проблемой финансирования офисных зданий является оценка. Даже если здание полностью сдано в аренду вполне надежным клиентам, оценщик может посчитать, что арендная плата завышена по сравнению с рыночным уровнем, и использовать при оценке стоимости здания более низкую ставку арендной платы. Кроме того, кредиторы смотрят на стоимость в расчете на квадратный фут, а не на капитализированную стоимость. Так, например, в Сан-Франциско здания сдавались в аренду по S3 00-$400 за кв.фут ($3 230- $4 305 за кв.м), в то время как стоимость девелопмента тех же помещений составляла $200 за кв.фут ($2 150 за кв.м). В этом случае кредитор не станет оценивать здания выше, чем по $250 за кв.фут ($2 690 за кв.м), вне зависимости от продаж аналогичных проектов. При финансировании недвижимости кредиторы предпочитают не опираться на необоснованно высокие цены.»